房地产服务行业深度研究:物管行业韧性较强 国企物企表现更优
根据最新的研究报告,2023年上半年50家上市物企收入总额1248亿元,同比增长9.4%,相较2022年同期27.8%的增速有明显放缓。国企表现更优,增速为19.5%,而民企且未展期物企增速为11.6%,民企且已展期物企增速为-1.2%。无关联房企物企的收入增速为15.0%。这种分化主要是由于国企开发商在销售、拿地、融资等多方面的表现均优于多数民营开发商,能够给予关联物企更大支持。
在利润方面,国企物企的增速放缓,但仍然高于民企。50家上市物企归母净利润总额111亿元,同比增长0.4%。国企物企为+26.2%,民企且未展期物企为-1.4%,民企且已展期物企为+4.8%。国企物企和民企物企之间的利润分化程度较收入分化更为显著,主要因为在毛利率下滑和应收账款&商誉减值方面,民企物企表现不及国企物企。
贸易应收账款周转天数成为行业共性问题。50家上市物企上半年贸易应收账款周转天数整体约121天,较2022年底增加约13天,主要是因为物业费收缴情况不如往年,ToG类业务账期拉长,民营开发商陷入困境支付能力下降。
商誉有所下降,并购趋向谨慎。50家上市物企商誉合计355亿元,同比下降13.4%,较2022年底下降6.8%。主要因为上市物企延续了对收并购的谨慎态度。
基础物管抗周期性强,国企在管规模增速超民企。2023年上半年20家样本物企的基础物管收入同比增速为16%,是各项业务中最快的,在总收入中的占比较2022年同期提升了4个百分点至65%。国企物企的在管面积增速开始高于民企物企。截至2023年中期,国企物企、民企且未展期物企、民企且已展期物企的在管面积分别较去年同期+27.6%、+15.2%、+8.5%。
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